Contexto da proposta

A deputada Geovania de Sá argumenta que a delimitação atual da APA foi feita sem ouvir adequadamente as comunidades afetadas e sem considerar as realidades socioeconômicas locais, resultando em restrições excessivas ao uso do solo urbano e rural. Segundo ela, a proposta não comprometeria a proteção ambiental, pois prevê ampliar a área marinha da APA — habitat principal das baleias-francas — e, ao mesmo tempo, reduzir sua extensão terrestre, compatibilizando a proteção com os planos diretores municipais.

Atualmente, a APA abrange áreas dos municípios de Imbituba, Laguna, Jaguaruna e Tubarão, o que, de acordo com a parlamentar, tem gerado insegurança jurídica e conflitos com o uso e ocupação do solo.

Audiência pública e participantes

A audiência reuniu representantes de diversos setores, incluindo:

• Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade (ICMBio);
• Advocacia-Geral da União (AGU);
• Secretaria do Meio Ambiente de Santa Catarina (SEMAE);
• Prefeitos e representantes dos municípios afetados;
• Lideranças comunitárias e entidades ambientais.

Durante os debates, os participantes divergiram quanto à proposta de alteração da APA. Representantes do setor público municipal defenderam a revisão dos limites como uma forma de promover o desenvolvimento urbano ordenado e dar mais clareza jurídica a moradores e investidores. Por outro lado, especialistas e ambientalistas alertaram para os riscos de redução da proteção em áreas sensíveis como restingas, encostas e zonas de amortecimento de ecossistemas marinhos.

Implicações e próximos passos

O Projeto de Lei nº 849/2025 tramita em caráter conclusivo na Câmara dos Deputados. Isso significa que, se aprovado nas comissões de mérito e de Constituição e Justiça, poderá seguir direto ao Senado sem necessidade de votação em plenário, salvo se houver recurso.

A discussão insere-se no contexto do desafio de equilibrar desenvolvimento urbano e conservação ambiental, especialmente em áreas costeiras que abrigam biodiversidade significativa e são alvo de expansão urbana e turística.

Como o Martins Zanchet Advocacia Ambiental pode auxiliar

Diante de propostas de alteração em unidades de conservação, como a APA da Baleia-Franca, o Martins Zanchet Advocacia Ambiental oferece suporte técnico-jurídico para:

• Análise de impacto regulatório sobre imóveis urbanos e rurais inseridos em unidades de conservação;
• Acompanhamento de audiências públicas e processos legislativos;
• Assessoria a municípios na compatibilização de planos diretores com normas ambientais federais e estaduais;
• Representação em ações administrativas ou judiciais envolvendo regularização fundiária e licenciamento em áreas protegidas.

Conclusão

A reavaliação dos limites da APA da Baleia-Franca representa um debate legítimo sobre a integração entre conservação e desenvolvimento regional. Qualquer alteração, no entanto, deve ser baseada em estudos técnicos, ampla participação social e observância do princípio da vedação ao retrocesso ambiental. A construção de soluções equilibradas e seguras exige atuação técnica, jurídica e institucional consistente.

Fonte: Câmara dos Deputados – Comissão debate limites da área de proteção ambiental da baleia-franca em Santa Catarina.

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Em um cenário de emergência climática, os desafios jurídicos se tornam ainda mais relevantes, principalmente no que tange à regularização fundiária de áreas afetadas, à reparação de danos ambientais individuais — tanto morais quanto materiais — e à estruturação de políticas públicas voltadas à reconstrução das cidades de maneira ambientalmente segura, socialmente justa e juridicamente coerente.

Neste artigo, abordaremos quatro aspectos fundamentais para o enfrentamento jurídico pós-enchentes: (1) os impactos diretos na regularização fundiária; (2) os direitos dos proprietários de imóveis destruídos ou inutilizados; (3) o reconhecimento do dano ambiental individual e suas formas de reparação; e (4) os desafios normativos e institucionais para a reconstrução urbana, sob a ótica do Direito Ambiental, Urbanístico e dos Desastres.

Impactos das Enchentes na Regularização Fundiária

A tragédia revelou que muitos imóveis afetados estavam situados em áreas de risco ou de preservação ambiental, frequentemente à margem de qualquer processo formal de regularização fundiária.

A Lei nº 13.465/2017, que rege a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), exige a realização de estudos técnicos em áreas de risco, com vistas à eliminação, correção ou administração dos perigos existentes. Nessas zonas, a regularização depende da implementação das medidas de mitigação recomendadas.

Além disso, o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) veda a ocupação de Áreas de Preservação Permanente (APPs), como margens de rios, encostas e várzeas, salvo hipóteses excepcionais com interesse social e compatibilidade ambiental.

Assim, muitos imóveis atingidos pelas enchentes podem estar em situação jurídica de difícil regularização, exigindo soluções integradas que envolvam realocação assistida, uso de instrumentos urbanísticos e atuação conjunta de municípios, estados e União. É indispensável, ainda, observar os princípios da função social da propriedade e da cidade, conforme o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), como diretrizes estruturantes da política urbana.

Direitos dos Proprietários Afetados: Seguro, Responsabilidade e Reparação

Proprietários de imóveis destruídos ou inutilizados pelas enchentes têm direito à reparação integral dos danos, o que abrange diferentes esferas. No plano contratual, é comum que imóveis financiados possuam cobertura securitária específica contra desastres naturais. Nesses casos, os titulares podem acionar as seguradoras para exigir o cumprimento das obrigações indenizatórias previstas nas apólices.

Contudo, os prejuízos ultrapassam a esfera patrimonial imediata. Na hipótese de falha do poder público na prevenção do desastre — seja por ausência de obras de contenção, falhas no ordenamento urbano ou omissão na evacuação de áreas de risco — é plenamente cabível a responsabilização objetiva do Estado, nos termos do artigo 37, § 6º da Constituição Federal.

Nesse sentido, os proprietários podem pleitear judicialmente indenizações tanto por danos materiais (perda do imóvel, móveis, utensílios, etc.) quanto por danos morais, diante da violação do direito à moradia, à dignidade e à integridade psíquica.

Dano Ambiental Individual: Reconhecimento e Reparação Integral

A Constituição Federal, em seu artigo 225, consagra o direito de todos a um meio ambiente ecologicamente equilibrado. A violação deste direito, especialmente em eventos como enchentes intensificadas por omissões estatais, pode ensejar a configuração do chamado dano ambiental individual. Trata-se de uma manifestação do dano ambiental que atinge, de forma direta, pessoas físicas ou jurídicas determinadas, gerando sofrimento, perda patrimonial, prejuízo à saúde, à estabilidade econômica e ao convívio social.

O Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido a possibilidade de cumulação de danos materiais e morais por danos ambientais de natureza individual, especialmente quando há perda da qualidade de vida e da saúde mental dos afetados. A reparação, portanto, deve ser integral, nos moldes do artigo 944 do Código Civil, sendo possível a formulação de ações individuais ou coletivas, com base na responsabilidade civil ambiental objetiva e solidária, nos termos do artigo 14, §1º da Lei nº 6.938/1981.

Desafios Jurídicos na Reconstrução das Cidades

A reconstrução urbana pós-enchentes impõe desafios normativos, institucionais e estruturais. Um dos principais obstáculos é a compatibilização da urgência na execução de obras com o rigor da legislação ambiental e urbanística. O reordenamento territorial de áreas atingidas exige obediência à Política Nacional de Proteção e Defesa Civil (Lei nº 12.608/2012), que estabelece diretrizes para mapeamento de riscos, planos de contingência e ações preventivas de caráter permanente.

Além disso, a reconstrução deve incorporar os parâmetros do chamado Direito dos Desastres — um ramo jurídico em construção no Brasil — que busca integrar a proteção dos direitos fundamentais, a gestão de riscos e a governança participativa. A formulação de Planos Diretores adaptados ao novo cenário climático, a regularização fundiária com segurança jurídica, o reassentamento assistido com enfoque socioambiental e a responsabilização dos entes que contribuíram para o agravamento dos danos são exigências jurídicas incontornáveis. A reconstrução, para ser legítima, precisa ser inclusiva, transparente e orientada à prevenção de novas catástrofes.

Conclusão

As enchentes no Rio Grande do Sul em 2024 funcionaram como um divisor de águas na forma como o ordenamento jurídico e os operadores do Direito devem encarar a urbanização desordenada, a fragilidade das políticas habitacionais e a omissão histórica na gestão do risco ambiental. A regularização fundiária, o reconhecimento dos danos ambientais individuais e a reconstrução das cidades não podem mais ser conduzidos sob as mesmas premissas.

É necessário fortalecer os marcos normativos existentes, exigir a responsabilidade de entes públicos e privados, garantir a efetividade das normas constitucionais ambientais e promover a justiça social e ambiental como eixo de reconstrução. O Direito Ambiental e Urbanístico, neste contexto, deixa de ser uma instância apenas normativa para se tornar uma ferramenta essencial de garantia de direitos e de transformação estrutural da realidade urbana e humana brasileira.

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O que está em debate

A ação foi movida pela Fundação Nacional dos Povos Indígenas (Funai) e questiona a validade de decretos estaduais que, ao longo do século XX, reduziram a área originalmente demarcada da reserva indígena. Criada em 1911 com 34,9 mil hectares, a Reserva Indígena Toldo Nonoai foi progressivamente desmembrada a partir de 1941, sendo atualmente composta por apenas 13,7 mil hectares.

A Funai solicita:

• A declaração de inconstitucionalidade dos decretos estaduais que reduziram a reserva;

• A reintegração de posse da área originalmente destinada aos povos indígenas;

• O pagamento de indenização pela ocupação e exploração da área por terceiros (posseiros).

Avanços e encaminhamentos da audiência

Durante a audiência de conciliação, ficou estabelecido que a Funai deverá apresentar, no prazo de 15 dias, mapas e documentos que elucidem a extensão da área pleiteada. Também ficou definido que será realizado um georreferenciamento oficial, com o objetivo de estabelecer com precisão os limites da área residual em disputa.

Além disso, a Funai se comprometeu a:

• Utilizar dados do Cadastro Ambiental Rural (CAR) e de cartórios para identificar os ocupantes particulares da área;

• Apontar as áreas já reintegradas e as que ainda estão sob posse indevida.

Por sua vez, o governo do Rio Grande do Sul manifestou-se aberto a reconhecer a inconstitucionalidade dos decretos, sinalizando disposição para buscar uma solução pacífica. Uma visita técnica conjunta será realizada por representantes das partes envolvidas, com apoio da Comissão Fundiária do TRF-4 e do Tribunal de Justiça do Estado (TJ-RS).

Relevância ambiental, jurídica e territorial

O caso é emblemático por envolver temas centrais como:

• Direitos territoriais indígenas;

• Competência legislativa dos estados versus a Constituição Federal;

• Sobreposição de políticas públicas de meio ambiente, reforma agrária e regularização fundiária;

• Recuperação de áreas historicamente ocupadas por comunidades tradicionais.

A disputa também se insere em um contexto de valorização de reservas ambientais e terras indígenas como espaços estratégicos para a preservação da biodiversidade e o equilíbrio climático.

Como o Martins Zanchet Advocacia Ambiental pode contribuir

O Martins Zanchet Advocacia Ambiental está preparado para atuar em situações que envolvem conflitos fundiários, regularização de áreas protegidas, e litígios envolvendo ocupações em áreas de interesse ambiental e indígena. Nosso trabalho abrange:

• Assessoria jurídica para entes públicos e privados envolvidos em conflitos de sobreposição de terras;

• Acompanhamento de processos administrativos e judiciais sobre demarcação, reintegração de posse e compensações ambientais;

• Consultoria técnica e jurídica em processos de georreferenciamento e regularização fundiária;

• Apoio a empreendimentos e projetos que atuam em áreas de sensibilidade socioambiental, garantindo conformidade legal e respeito às normas constitucionais.

Conclusão

A conciliação iniciada no STF representa uma abordagem moderna e democrática para solucionar conflitos territoriais de alta complexidade, envolvendo interesses indígenas, ambientais e agrários. A condução técnica e respeitosa entre os envolvidos aponta para a possibilidade de uma resolução estruturada, pacífica e juridicamente sólida.

O Martins Zanchet Advocacia Ambiental acompanha com atenção esse e outros processos que tratam da proteção de territórios tradicionais e da gestão de áreas sensíveis, reafirmando seu compromisso com a legalidade, a sustentabilidade e a mediação de soluções eficazes para os desafios ambientais e fundiários do país.

Fonte: Supremo Tribunal Federal – Sessão de conciliação da ACO 442, sobre a Reserva Indígena Toldo Nonoai.

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A Justiça Federal em Florianópolis proferiu sentença determinando a demolição de construções situadas na região da Praia Mole, em área classificada como de preservação permanente (APP) e de domínio da União. A decisão foi tomada no âmbito de uma ação civil pública e impôs obrigações específicas aos responsáveis pelas edificações. Além da ordem de demolição, os réus deverão remover os resíduos das construções, apresentar um Plano de Recuperação de Área Degradada (PRAD) e submeter esse plano à aprovação do órgão ambiental competente.

O juízo também determinou o pagamento de indenização por danos ambientais, fixando valores conforme o tempo de ocupação e o grau de impacto causado. Ainda que a decisão seja de primeira instância, ela está amparada por precedentes consolidados, e indica uma crescente atenção do Poder Judiciário à proteção das faixas litorâneas sensíveis e aos efeitos das ocupações irregulares em ecossistemas costeiros.

Fundamentos jurídicos e ambientais da decisão

A decisão fundamenta-se principalmente no Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), que classifica como áreas de preservação permanente as regiões de restinga quando estas atuam como fixadoras de dunas ou estabilizadoras naturais do ecossistema. A área em questão é composta por vegetação de restinga, reconhecida como APP pela legislação e por jurisprudência reiterada.

Além do aspecto ambiental, a sentença também se baseou no regime jurídico de terrenos de marinha, sob domínio da União. De acordo com a legislação federal, qualquer ocupação nessas áreas depende de autorização expressa do ente público responsável, o que não ocorreu no caso examinado. A ausência de licenciamento ambiental e de regularização fundiária resultou na caracterização de ocupação irregular, associada à degradação da vegetação nativa e ao risco de contaminação do solo e do lençol freático.

A combinação entre dano ambiental e irregularidade dominial foi decisiva para a formulação da sentença, que buscou, ao mesmo tempo, garantir a integridade ecológica do local e reprimir condutas incompatíveis com o ordenamento jurídico vigente.

Papel institucional da AGU e do MPF

A ação judicial que culminou na decisão foi promovida pela Advocacia-Geral da União (AGU) em conjunto com o Ministério Público Federal (MPF). A AGU atuou na defesa do patrimônio da União e da ordem jurídica ambiental, enquanto o MPF concentrou-se na proteção de interesses difusos relacionados ao meio ambiente.

A atuação conjunta desses órgãos demonstra a crescente articulação entre entes públicos para responsabilizar judicialmente ocupações em áreas sensíveis. A coordenação interinstitucional permitiu a construção de um processo tecnicamente fundamentado, com produção de provas periciais e participação de autarquias ambientais, resultando em uma decisão com grande peso jurídico.

Reflexos regulatórios e jurisprudenciais

Embora se trate de um caso localizado, a sentença reforça um padrão interpretativo já observado em outras decisões judiciais sobre áreas costeiras. A jurisprudência tem se firmado no sentido de reconhecer a totalidade da vegetação de restinga como protegida, especialmente quando vinculada à estabilidade do ecossistema litorâneo.

Além disso, o caso projeta reflexos regulatórios importantes para municípios que apresentam expansão urbana próxima ao litoral ou em áreas sujeitas à proteção legal. A tendência é de que as autoridades públicas locais e empreendedores busquem, cada vez mais, segurança jurídica por meio de regularização fundiária, estudos ambientais prévios e alinhamento com a legislação federal e estadual.

Para o setor jurídico, trata-se de uma decisão que deve ser acompanhada com atenção. O julgamento reafirma que, em casos de áreas ambientalmente protegidas, o tempo de permanência da edificação ou sua função econômica não são fatores suficientes para justificar a manutenção de construções irregulares.

Conclusão

A decisão da Justiça Federal envolvendo a Praia Mole consolida uma diretriz jurídica que privilegia a recomposição ambiental e a obediência aos marcos regulatórios sobre APPs e patrimônio da União. Ainda que situações semelhantes exijam análise caso a caso, o precedente chama atenção para a necessidade de planejamento jurídico e técnico prévio antes de qualquer intervenção em áreas potencialmente protegidas.

A postura preventiva, aliada à regularidade documental e à conformidade ambiental, continua sendo o melhor caminho para empreendimentos que desejam atuar com solidez e segurança em regiões de alto valor ecológico.

Fonte: Advocacia-Geral da União – gov.br

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Neste artigo, explicaremos o que é a regularização fundiária, como funciona para áreas urbanas e rurais, os documentos necessários e os passos que você precisa seguir para garantir que sua propriedade esteja legalizada.

O Que é Regularização Fundiária?

A regularização fundiária é o processo de legalizar a posse ou propriedade de um imóvel, garantindo que ele esteja em conformidade com a legislação vigente. Esse processo envolve a identificação da área, a comprovação de posse ou domínio e a emissão de documentos que formalizam a propriedade.

Existem duas categorias principais de regularização fundiária:

• Urbana: Voltada para áreas ocupadas em zonas urbanas, como terrenos em loteamentos ou imóveis em comunidades consolidadas.
• Rural: Aplicada a propriedades em áreas agrícolas ou florestais, abrangendo posseiros, pequenos produtores e grandes proprietários.

Regularização de Áreas Urbanas

A regularização fundiária urbana é regida pela Lei nº 13.465/2017, conhecida como a Lei do REURB (Regularização Fundiária Urbana). Esse processo busca transformar áreas irregulares em espaços formalizados, garantindo o direito à moradia e promovendo o desenvolvimento urbano.

Passos para Regularizar uma Área Urbana:

1. Identificação da Área e Categoria do REURB
   O REURB é dividido em duas modalidades:

• REURB-S (Social): Destinado a pessoas de baixa renda que ocupam áreas irregulares.
• REURB-E (Específico): Para áreas ocupadas por pessoas ou empresas fora dos critérios sociais.

2. Solicitação de Regularização à Prefeitura
   O processo geralmente começa com um pedido junto à prefeitura ou órgão de planejamento urbano. A solicitação deve incluir documentos como:

• Planta e memorial descritivo da área;
• Documentos pessoais do proprietário ou ocupante;
• Comprovação de posse ou propriedade (recibos, declarações ou contratos).

3. Análise e Aprovação
   A prefeitura ou órgão responsável analisará o pedido, verificando a conformidade com o plano diretor e as leis urbanísticas. Uma vez aprovado, a área será registrada no cartório de imóveis.

Benefícios da Regularização Urbana:

• Garantia de segurança jurídica para o imóvel;
• Acesso a serviços básicos, como água, energia e saneamento;
• Valorização da propriedade e possibilidade de obter financiamento imobiliário.

Regularização de Áreas Rurais

A regularização fundiária rural tem como base principal a Lei nº 11.952/2009, que trata da Amazônia Legal, mas também pode seguir normas estaduais e federais para outras regiões do Brasil. O processo busca garantir o direito de posse e propriedade a pequenos produtores, posseiros e grandes proprietários.

Passos para Regularizar uma Área Rural:

1. Cadastro no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR)
   O primeiro passo é registrar a área no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e no SNCR, mantido pelo Incra. Isso garante que a área esteja identificada e mapeada oficialmente.
2. Comprovação de Posse ou Propriedade
   Apresente documentos que comprovem a posse ou propriedade, como:

• Contratos de compra e venda;
• Declarações de ocupação emitidas por autoridades locais;
• Comprovação de exploração produtiva da área.

3. Solicitação ao Incra ou Secretaria Estadual
   Para áreas rurais, a solicitação de regularização deve ser feita junto ao Incra ou às secretarias estaduais responsáveis por terras públicas. Esses órgãos avaliarão se a área é passível de regularização, considerando critérios como uso sustentável e cumprimento da função social da terra.
4. Emissão do Título de Propriedade
   Após a aprovação do pedido, o órgão responsável emitirá um título definitivo de propriedade, que deve ser registrado no cartório de imóveis.

Benefícios da Regularização Rural:

• Segurança jurídica e proteção contra disputas fundiárias;
• Acesso a financiamentos agrícolas e políticas públicas;
• Valorização da terra e possibilidade de vender ou transferir o imóvel legalmente.

Documentos Necessários para Regularização

Os documentos podem variar dependendo da localização e categoria da área (rural ou urbana), mas geralmente incluem:

• Identidade e CPF do proprietário ou ocupante.
• Comprovantes de posse ou propriedade (contratos, declarações, recibos).
• Planta da área e memorial descritivo, elaborados por profissional habilitado.
• Cadastro no CAR (para áreas rurais).
• Certidões negativas de débitos ambientais ou fiscais.

Por Que Regularizar Sua Área?

A regularização fundiária oferece uma série de vantagens, como:

• Segurança Jurídica: Protege o imóvel contra disputas ou desapropriações.
• Valorização do Imóvel: Áreas regularizadas têm maior valor de mercado.
• Acesso a Serviços: Permite acesso a infraestrutura básica em áreas urbanas e políticas públicas em áreas rurais.
• Facilidade de Negócios: Propriedades regularizadas podem ser usadas como garantia para financiamentos e negociadas com maior facilidade.

Como Nosso Escritório Pode Ajudar

Nosso escritório possui ampla experiência em regularização fundiária, tanto em áreas urbanas quanto rurais. Oferecemos serviços personalizados para atender às necessidades de cada cliente, incluindo:

• Análise Documental e Jurídica: Verificamos a situação do imóvel e orientamos sobre os passos necessários.
• Elaboração de Documentos e Processos: Preparamos toda a documentação técnica e jurídica exigida.
• Negociação com Órgãos Públicos: Atuamos junto a prefeituras, Incra e órgãos ambientais para garantir a regularização.
• Defesa em Disputas Fundiárias: Representamos nossos clientes em casos de conflitos sobre posse ou propriedade.

Conclusão

Regularizar sua área, seja ela rural ou urbana, é essencial para garantir segurança jurídica e aproveitar plenamente os benefícios da propriedade. Com um processo bem conduzido e orientado, é possível transformar áreas irregulares em bens valorizados e legalizados.

Se você deseja regularizar sua área e precisa de orientação, entre em contato conosco. Nossa equipe está pronta para ajudar você em todas as etapas do processo, garantindo que sua propriedade esteja em conformidade com a legislação vigente.

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